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Compraventa de bienes raíces

Escrito por Leegal on .

La compraventa de bienes raíces es para algunos el sueño de la casa propia, así como para otros es una inversión. En este artículo te explicaremos en que consiste el contrato de compraventa y la forma en que debes hacerlo para cautelar tus derechos. Aprende más sobre este tema.

La compraventa es un contrato regulado en el Código Civil y se define como la obligación de una de las partes de dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. De esta definición podemos decir que la compraventa de bienes raíces, es un contrato en el que el dueño de la propiedad se obliga a entregarla al comprador y este se obliga a pagar su valor.

Es bastante simple el contrato pues lo vemos a diario en el trafico jurídico, puesto que la compraventa de bienes raíces debe cumplir con ciertas formalidades o requisitos para que tenga valor.

¿Cuáles son los requisitos?

Nombraré los requisitos más importantes sin discutir sobre el resto, puesto que no es necesario para este artículo tratarlos.

El primer requisito que encontramos, es que la compraventa de bienes raíces debe ser hecha por escritura pública.

El segundo requisito es que la entrega de la propiedad se verifica con la inscripción de la venta a nombre del comprador en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

¿En qué me debo fijar al comprar un bien raíz?

Lo primero que debes hacer es revisar los títulos de la propiedad, esto generalmente se encarga a un abogado para que verifique que el dominio de la propiedad se encuentre ajustado a derecho y no te veas afectado con posterioridad a la compra o venta del inmueble ni que la propiedad pueda ser objeto de algún litigio. (Lee el artículo sobre estudio de títulos)

Si los títulos están en orden puedes celebrar el contrato de compraventa, sin problemas.

En el caso que estés comprando un bien raíz con financiamiento bancario, por regla general el estudio de títulos lo realiza el banco y lo carga como gastos operacionales.

¿Es necesario hacer un estudio de títulos?

No se trata de ser una exigencia el realizar un estudio de títulos del bien raíz que se quiere comprar, sino que se trata de asegurar que la compra que efectúes sea inamovible. Me refiero a que la propiedad que estés comprando o que quieras comprar, no se vea expuesta a ser materia de un juicio, o que actualmente lo sea, o bien que tu dominio se vea afectado por derechos de otras personas.

¿Cómo se redacta un contrato de compraventa?

Contratos de compraventa los hay variados y dependerá su contenido del abogado que lleve el asunto, los ideal es que el contrato estipule libremente las cláusulas que las partes quieran regular. Tu abogado velará por tu seguridad en la celebración del contrato, cautelando tus derechos sobre la inversión que estas realizando.

¿Requiero de abogado?

En la práctica, el contrato no requiere necesariamente ser redactado por un abogado, sin embargo es muy recomendable que lo sea, por cuanto es la persona indicada que conoce de las normas que regulan dicho contrato. Si no contratas uno para que haga la totalidad del contrato, al menos hazte asesorar por uno.

¿Dónde se hace la compraventa?

El contrato al tratarse de una escritura pública, debe ser firmado ante Notario Público. El Notario archivará o protocolizará el contrato en un registro denominado “protocolo”, y de ese contrato te entregarán copias para hacer las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces y quedar con un antecedente de la venta.

¿Qué se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces y que objeto tiene?

Una vez celebrado el contrato, tu abogado o la persona facultada al efecto, deberá inscribir la venta en el conservador de bienes raíces a fin de hacer público que desde esa fecha eres el dueño de la propiedad adquirida y entras en posesión de ella.

La inscripción en el registro conservartorio de la venta de un inmueble, es la forma que la ley entiende que se verifica la entrega de ella, de manera que si no has inscrito la propiedad es igual a que no la tuvieras.

¿Tengo un plazo para inscribir?

La ley no ha establecido un plazo para la inscripción de bienes raíces, lo que no significa que estas fuera de riesgo por cuanto pueden darse escenarios en que te veas absolutamente privado de tu derecho. A modo de ejemplo, si la persona que vendió, falleció un año después de la venta y sus herederos hacen la posesión efectiva incluyendo el inmueble vendido, y transcurren 5 años desde la inscripción que otorga el dominio del inmueble a ellos, ellos adquieren la propiedad por prescripción adquisitiva y perderás tu derecho en la propiedad.

Si no inscribes la propiedad a tu nombre te puedes quedar sin ella, puede ser objeto de embargos, juicios, prohibiciones, declaraciones de bien familiar, entre otras.

¿Cuánto demora hacer un contrato de compraventa?

Si ya tienes el comprador con el dinero disponible o si cuentas con el crédito aprobado para comprarlo, el tiempo será variable. En caso de ser una venta entre privados, el contrato puede efectuarse en menos de una semana, pero en el caso que intervengan bancos el asunto tarda un poco más, pudiendo extenderse hasta meses en algunos casos.

¿Cuánto cobra un abogado por asesorar en el proceso de compra o venta de una propiedad?

Un abogado puede cobrar desde $80.000 o menos en honorarios, hasta comisiones sobre el valor de la propiedad que se vende o compra. El precio también variará si es que se efectúa un estudio de títulos del inmueble, o si es necesario hacer diligencias ante entidades o instituciones en forma previa a la venta.

¿Algo más?

Antes de comprar o vender, puedes comprometer la venta o compra del inmueble a través de un contrato de promesa de compraventa a fin de que la propiedad no sea vendida o comprada en el proceso previo a la venta, como puede ser el periodo de tiempo que dure el estudio de títulos, o aquellos trámites necesarios para el financiamiento u otros que hayan en tu caso.

Este artículo tiene solo carácter informativo, por lo que en ningún caso reemplazará la opinión de tu abogado y tiene como objeto ilustrar que hay que hacer en caso de compra o venta de un bien raíz. Cada asunto tiene sus propias particularidades que lo hacen diferente de los demás y desde ya esperamos que te sea de utilidad.

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Consultas   

 
0 #85 Veronica 04-02-2014 18:33
Hola, gracias por el espacio para la asesoría! mi consulta es: compre un terreno en el estado de Morelos, Una inmobiliaria del DF me vendio el terreno, pero cambio de domicilio y no dejo datos de contacto. Tengo contrato de compra-venta de la imobiliaria, y un documento de la inmobiliaria de que pague el terreno, pero no tendo la sesion. ¿como puedo obtener la sesion de derechos, sirven los documentos mencionados o ya perdi mi dinero?
 
 
-1 #84 Marisol 27-01-2014 09:04
Estimados, buenos días.
Quiero comprar una propiedad que cuesta 16 millones, pero me dicen que en el contrato quedará estipulado sólo 10 millones. ¿es correcto?, ¿me puede perjudicar?
Muchas gracias.
Marisol
 
 
+1 #83 Leegal 07-01-2014 18:24
Cito a Rodolfo:
Estimados. Quiero comprar "La Mitad" de una casa... Esto se puede hacer ? Que tramites debo hacer? como lo debo hacer? en fin quien pueda ayudarme se lo agradezco...

Rodolfo,
No es posible comprar la mitad de un inmueble, sino solo el 50% de los derechos de todo.
Tal vez conociendo mejor la situación pueda orientarte de mejor manera, pero con tan poca información es difícil.

Saludos,

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-2 #82 Rodolfo 07-01-2014 00:50
Estimados. Quiero comprar "La Mitad" de una casa... Esto se puede hacer ? Que tramites debo hacer? como lo debo hacer? en fin quien pueda ayudarme se lo agradezco...
 
 
-1 #81 Leegal 29-12-2013 23:38
Cito a carlos morguez:
llevo en proceso de venta de una propiedad por medio de un crédito hipotecario(yo soy el vendedor)... en la promesa de compraventa se dio un plazo de dos meses para finiquitar la operación. Se van a cumplir casi 6 meses....( la compradora hace referencia de la demora al banco... ¿ puedo ejecutar la clausula del 25% por no cumplirse el plazo o se puede agilizar por medio de un abogado el procedimiento del banco?
gracias

Carlos,
Si hay un incumplimiento imputable a la parte (retracto - arrepentimiento ) te recomiendo demandar el incumplimiento, en caso contrario, que se deba solo a la gestión del Banco, no es imputable a la parte operando en cierta medida la Buena Fe, trata de dejar sin efecto la promesa para quedar libre de actuar.
Concurre al Banco a averiguar que ha sucedido y a que se debe la tardanza y luego toma una decisión.

Saludos,

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+1 #80 Leegal 29-12-2013 18:49
Cito a Carolina:
Hola! Mi consulta es la siguiente:
Estamos vendiendo una casa, y queria saber si se requiere obligatoriamento de un abogado para la redaccion del contrato de compraventa? ya que debemos agregar unas clausulas de serviu que alzan las prohibiciones, las cuales hemos solicitado al dpto juridico de serviu y tenemos en nuestro poder.
Ademas quisiera saber cuanto es lo que cuesta la redacion de la misma por un abogado, y cuando cuesta la redaccion de una promesa de compraventa. Gracias!

Carolina,
Los honorarios de un abogado son variables, y dependerán de la complejidad de los antecedentes.
Para una compraventa se requiere un estudio de titulos, salvo que se haya efectuado, y la redacción propiamente tal, seguimiento del tramite, inscripción y seguimiento hasta que la propiedad quede a nombre del comprador.
Los precios generalmente comienzan desde 7 UF en adelante.

Saludos,

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+1 #79 Leegal 26-12-2013 11:28
Cito a johana:
cualto puede cobrar un abogado por redactar una escritura de compraventa llevarla al notario participar en toda la asesoría legal de dicha venta de una propiedad vendida en 72000000de pesos

Johana,
El valor de los honorarios de los abogados es variable, puede estimarse en porcentaje o bien en valor fijo.
Los honorarios son relativos y pueden fijarse desde UF 10 hasta el 1% del valor del inmueble dependiendo de la complejidad, estudio de títulos, etc.
Depende del abogado y del servicio.

Saludos,

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+1 #78 carlos morguez 18-12-2013 12:47
llevo en proceso de venta de una propiedad por medio de un crédito hipotecario(yo soy el vendedor)... en la promesa de compraventa se dio un plazo de dos meses para finiquitar la operación. Se van a cumplir casi 6 meses....( la compradora hace referencia de la demora al banco... ¿ puedo ejecutar la clausula del 25% por no cumplirse el plazo o se puede agilizar por medio de un abogado el procedimiento del banco?
gracias
 
 
+1 #77 Carolina 10-12-2013 17:09
Hola! Mi consulta es la siguiente:
Estamos vendiendo una casa, y queria saber si se requiere obligatoriament o de un abogado para la redaccion del contrato de compraventa? ya que debemos agregar unas clausulas de serviu que alzan las prohibiciones, las cuales hemos solicitado al dpto juridico de serviu y tenemos en nuestro poder.
Ademas quisiera saber cuanto es lo que cuesta la redacion de la misma por un abogado, y cuando cuesta la redaccion de una promesa de compraventa. Gracias!
 
 
+2 #76 johana 28-11-2013 14:34
cualto puede cobrar un abogado por redactar una escritura de compraventa llevarla al notario participar en toda la asesoría legal de dicha venta de una propiedad vendida en 72000000de pesos
 
 
+1 #75 Leegal 07-11-2013 15:27
Cito a tamara:
Hola, mi duda es que en la redaccion de un contrato de cv se puede indicar en una clausula que la compradora esta en posesion de la misma por mas de 5 años, sin que medie un contrato de promesa

Tamara,
No existiría problema en señalar lo indicado, pero no comprendo con que fin.
Debes distinguir entre posesion y mera tenencia. La posesión de los bienes raíces es solo por la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Saludos,

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-1 #74 Leegal 07-11-2013 12:14
Cito a Felipe:
Hola Leegal! Tengo la siguiente consulta, espero puedan ayudarme:

Realicé la firma del contrato de compraventa para la adquisición de una vivienda, el tema es que (lamentablemente) después de firmarla se me ocurrió preguntar por las fechas de pre-entrega y me dicen que no hay pre-entrega, luego de la firma de la escritura podré ir a ver la vivienda. Esto lo encontré muy abusivo y creo que debería existir alguna forma de obligar a la inmobiliaria a que me muestre la vivienda, corrija los desperfectos que suelen existir y cuando yo esté conforme con eso, firmemos la escritura.

¿Existe algo que Uds como abogados puedan hacer para obligar una pre-entrega, siendo que no está establecido en el contrato de compraventa ya firmado?

Muchas gracias!

Felipe,
No me queda claro si firmaste una reserva, promesa de compraventa o una compraventa derechamente.
En este último caso, normalmente se declara que la propiedad y su estado, es conocido de las partes, vendiendo la cosa en el estado que actualmente se encuentra a tu conformidad.
Tal vez si pormenorizas la situación pueda orientarte de una mejor manera, pues es evidente que puedas ver la propiedad que adquieres antes de comprarla, salvo que estés comprando en verde o aun sin terminar.

Saludos,

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+1 #73 tamara 01-11-2013 10:51
Hola, mi duda es que en la redaccion de un contrato de cv se puede indicar en una clausula que la compradora esta en posesion de la misma por mas de 5 años, sin que medie un contrato de promesa
 
 
0 #72 Felipe 24-10-2013 10:00
Hola Leegal! Tengo la siguiente consulta, espero puedan ayudarme:

Realicé la firma del contrato de compraventa para la adquisición de una vivienda, el tema es que (lamentablement e) después de firmarla se me ocurrió preguntar por las fechas de pre-entrega y me dicen que no hay pre-entrega, luego de la firma de la escritura podré ir a ver la vivienda. Esto lo encontré muy abusivo y creo que debería existir alguna forma de obligar a la inmobiliaria a que me muestre la vivienda, corrija los desperfectos que suelen existir y cuando yo esté conforme con eso, firmemos la escritura.

¿Existe algo que Uds como abogados puedan hacer para obligar una pre-entrega, siendo que no está establecido en el contrato de compraventa ya firmado?

Muchas gracias!
 
 
0 #71 Leegal 11-09-2013 09:22
Cito a Ximena:
Hola, mi consulta es la siguiente: estoy vendiendo mi casa, mi hermano es egresado de derecho y el me señala que me puede redactar el contrato de compraventa, este contrato una vez redactado y legalizado por el juez, se convierte en la escritura pública? o la escritura pública lo realiza el notario con prescindencia del contrato?. Muchas Gracias.

Ximena,
La escritura pública es un instrumento que reúne ciertas solemnidades que lo convierten en público.
Por eso normalmente al Notario se le llevan minutas escritas, llamados también borradores de contratos.
Los comparecientes deben firmar la escritura ante el Notario y aquella debe ser incorporada a un registro público, llamado "Protocolo".
Copia de esta escritura pública es la que utilizarás para todo.
Por lo tanto, tu hermano puede redactar el borrador, pero la escritura propiamente tal la entrega el Notario Público.

Saludos,

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0 #70 Ximena 05-09-2013 20:07
rectifico: legalizado por el notario (no juez)
 
 
0 #69 Ximena 05-09-2013 20:02
Hola, mi consulta es la siguiente: estoy vendiendo mi casa, mi hermano es egresado de derecho y el me señala que me puede redactar el contrato de compraventa, este contrato una vez redactado y legalizado por el juez, se convierte en la escritura pública? o la escritura pública lo realiza el notario con prescindencia del contrato?. Muchas Gracias.
 
 
+3 #68 Rosa Gomez 28-08-2013 15:49
Agradezco enormemente toda la información entregada en esta página, es fácil de entender para los neófitos en la materia. Ha sido de gran ayuda.
 
 
0 #67 Leegal 20-08-2013 19:29
Cito a alejandro:
estimado, te felicito por tu pagina, súper útil!!- favor necesito contar con un abogado me ayude con la revisión de títulos y confección de borrador de escritura de compra venta. Me estoy iniciando en este negocio de corredor y busco alguien que me ayude con eso, por supuesto pagando sus servicios y trabajando todos los casos que me lleguen. Muchas gracias!!!!

Alejandro,
Puedes coordinar una reunión al mail .

Saludos,

Leegal - Tu abogado a un solo clic!
 
 
0 #66 alejandro 20-08-2013 19:19
estimado, te felicito por tu pagina, súper útil!!- favor necesito contar con un abogado me ayude con la revisión de títulos y confección de borrador de escritura de compra venta. Me estoy iniciando en este negocio de corredor y busco alguien que me ayude con eso, por supuesto pagando sus servicios y trabajando todos los casos que me lleguen. Muchas gracias!!!!
 
 
0 #65 Leegal 22-07-2013 13:18
Cito a Angelo Jimenez:
Estimados voy a comprar un terreno en horcon, la persona que me va a vender es el dueno, El tiene la escritura en su poder, pero solo me vendera 500 mts cuadrados de su terreno de 5000mts cuadrados, es necesario hacer un estudio de titulo o simplemente vamos a una notaria y solicitamos hacer una escritura por la porcion de terreno que vendera de no ser asi, cuales son los pasos que debo seguir.

Saludos.

Angelo Jimenez.

Angelo,
Siempre es necesario hacer un estudio de títulos, es la única forma de tener certeza de que no habrá problemas con lo que se está comprando.
Ahora sobre la modalidad de venta, no te la recomiendo en lo absoluto, grandes estafas han sucedido de esta manera, pues solo eres dueño de derechos y no existe posteriormente una forma de radicarlos en el retazo de terreno que supuestamente adquieres.
Haz las cosas con cautela.

Saludos,

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+1 #64 Leegal 22-07-2013 13:15
Cito a Anibal Toro Ortiz:
Yo consulté acerca del pago de una casa por medio de un cheque. Respecto de esto, hay otra circunstancia que encuentro complicada, se me condiciona el pago a la inscripción en el conservador de bienes raíces por parte del comprador, es decir, el cheque (a fecha) no podrá ser cobrado antes de dicha inscripción; pero para entonces ya la casa será del comprador y si yo no puedo cobrar el cheque, quedaría sin casa y sin dinero. ¿Puedo exigir el dinero antes de esa inscripción o debo aceptar esa condición impuesta por el comprador?

Aníbal,
Yo no recomiendo el pago con cheques, exige otra forma como vale a la vista o deposito a plazo, son mas seguras y el comprador no tiene como decir que no si cuenta con el dinero.

Saludos,

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0 #63 Angelo Jimenez 21-07-2013 22:39
Estimados voy a comprar un terreno en horcon, la persona que me va a vender es el dueno, El tiene la escritura en su poder, pero solo me vendera 500 mts cuadrados de su terreno de 5000mts cuadrados, es necesario hacer un estudio de titulo o simplemente vamos a una notaria y solicitamos hacer una escritura por la porcion de terreno que vendera de no ser asi, cuales son los pasos que debo seguir.

Saludos.

Angelo Jimenez.
 
 
0 #62 Anibal Toro Ortiz 09-07-2013 20:01
Yo consulté acerca del pago de una casa por medio de un cheque. Respecto de esto, hay otra circunstancia que encuentro complicada, se me condiciona el pago a la inscripción en el conservador de bienes raíces por parte del comprador, es decir, el cheque (a fecha) no podrá ser cobrado antes de dicha inscripción; pero para entonces ya la casa será del comprador y si yo no puedo cobrar el cheque, quedaría sin casa y sin dinero. ¿Puedo exigir el dinero antes de esa inscripción o debo aceptar esa condición impuesta por el comprador?
 
 
0 #61 Leegal 09-07-2013 00:32
Cito a Edith:
Hola consulta... firme un contrato de compra venta con una corredora de propiedades para una casa usada, mi consulta es como puedo averiguar que la casa efectivamente es de la corredora y después no vaya a aparecer el verdadero dueño de la casa, diciendo que él nunca la vendió?

Edith,
Requería ver el contrato para poder entregarte mi opinión.
Normalmente se vende con un poder especial para este efecto, e imagino que la corredora lo tenía.

Cordialmente,

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0 #60 Leegal 09-07-2013 00:30
Cito a Anibal Toro Ortiz:
Que se aconseja cuando el comprador de un bien raíz ofrece pagar con un cheque.
Atentamente y gracias de antemano

Aníbal,
Recibir el pago con un cheque es muy complejo, yo pienso que debe señalarse en la escritura dicha circunstancia, dando derecho al vendedor para pedir la resolución del contrato e indemnización de perjuicios en caso de que el cheque no sea pagado por cualquier causa imputable o no al comprador.

Cordialmente,

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0 #59 Edith 08-07-2013 22:53
Hola consulta... firme un contrato de compra venta con una corredora de propiedades para una casa usada, mi consulta es como puedo averiguar que la casa efectivamente es de la corredora y después no vaya a aparecer el verdadero dueño de la casa, diciendo que él nunca la vendió?
 
 
0 #58 Anibal Toro Ortiz 08-07-2013 21:40
Que se aconseja cuando el comprador de un bien raíz ofrece pagar con un cheque.
Atentamente y gracias de antemano
 
 
+1 #57 Leegal 03-06-2013 17:45
Cito a sabry:
Hola,tenguna duda,,,estoy tratando de comoara una propiedad,el dueño solo tiene titulos de derechos ,el compro derechos en 1990 pero jamas regularizo en biens nacionales esos derechos,o sea si bien etiendo el solo tiene derechos ,para que yo pueda comprara esos derechos y asegurarme que que es unico y exclusivo dueño de estos drechos (cosa que despues yo no tenga problema cin que alguien mas paresca reclamando derechos tb) es necesario o obligatorio que haga un estudio de titulos para asegurarme que no existe nadie mas,asi yo compraria sus derechos y lo regulariazaria una vez hecha la compra.tambien tendria que esperar 5 años para hacerlo?
atte,me urge mucho saber +
sabrina

Sabrina,
Obviamente por lo que me cuentas es indispensable hacer un estudio de títulos, y evidentemente para poder regularizar la propiedad "si procede", debes esperar el tiempo necesario.
El estudio de títulos te permite saber técnicamente que es lo que se está comprando.

Cordialmente,

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0 #56 sabry 31-05-2013 20:51
Cito a sabry:
Hola,tenguna duda,,,estoy tratando de comoara una propiedad,el dueño solo tiene titulos de derechos ,el compro derechos en 1990 pero jamas regularizo en biens nacionales esos derechos,o sea si bien etiendo el solo tiene derechos ,para que yo pueda comprara esos derechos y asegurarme que que es unico y exclusivo dueño de estos drechos (cosa que despues yo no tenga problema cin que alguien mas paresca reclamando derechos tb) es necesario o obligatorio que haga un estudio de titulos para asegurarme que no existe nadie mas,asi yo compraria sus derechos y lo regulariazaria una vez hecha la compra.tambien tendria que esperar 5 años para hacerlo?
atte,me urge mucho saber +
sabrina

Cito a sabry:
Hola,tenguna duda,,,estoy tratando de comoara una propiedad,el dueño solo tiene titulos de derechos ,el compro derechos en 1990 pero jamas regularizo en biens nacionales esos derechos,o sea si bien etiendo el solo tiene derechos ,para que yo pueda comprara esos derechos y asegurarme que que es unico y exclusivo dueño de estos drechos (cosa que despues yo no tenga problema cin que alguien mas paresca reclamando derechos tb) es necesario o obligatorio que haga un estudio de titulos para asegurarme que no existe nadie mas,asi yo compraria sus derechos y lo regulariazaria una vez hecha la compra.tambien tendria que esperar 5 años para hacerlo?
atte,me urge mucho saber +
sabrina

no tengo idea que significa citar ,pero lo hice igual jiji saludos!!!